El pasado 25 de mayo de 2023 fue publicada en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda), que entró en vigor al día siguiente, el 26 de mayo.
Esta ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, tal y como es detallado en el preámbulo y en su artículo 1.
Varias son las medidas tomadas para conseguir dicho fin, de las cuales resulta interesante destacar las siguientes:
Definición de “Gran tenedor” y su obligación de colaboración con las administraciones públicas
Tendrán dicha consideración la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En entornos de mercado residencial tensionado podrán tener la consideración de gran tenedor aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma.
También se establece en la ley la obligación de los grandes tenedores de vivienda de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda a través del suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas de mercado residencial tensionado.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionado y limitación del importe de la renta
Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
Cuando el inmueble se ubique en una de estas zonas, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
Prórroga de los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual
En los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual, una vez finalizada la duración del mismo, así como de sus prórrogas, podrá ser objeto de nueva prórroga, previa solicitud del arrendatario, en los siguientes supuestos:
- prórroga extraordinaria del plazo por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, debiendo para ello acreditar el arrendatario estar en una situación de vulnerabilidad social y económica, debiendo ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.
- cuando el inmueble se encuentre ubicado en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador salvo una serie de supuestos.
Limitación de la actualización anual de la renta
Respecto a los contratos de arrendamiento sobre vivienda que deban ser objeto de actualización durante el 2023, el incremento será el que acuerden las partes, y en ausencia de pacto, este no podrá superar el 2%. Por su parte, la actualización a realizar durante el 2024 no podrá superar el 3%.
También se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Procedimientos judiciales suspendidos debido al COVID-19
Tras la entrada en vigor de esta ley, y a partir del 30 de junio del 2023, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que se encuentren suspendidos por aplicación de dichos preceptos, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las administraciones públicas.
Otras medidas relevantes
- Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda: la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá solicitar una serie de información acerca de los propietarios o intermediarios, así como de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
- Recargos en el IBI para las viviendas desocupadas: los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% en la cuota líquida del IBI en inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, pudiendo llegar a ser el recargo de hasta el 100%.
- Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda: para los contratos celebrados tras su entrada en vigor el porcentaje general de reducción será del 50%, pero pudiendo ser del 60 %, 70% o 90%, en determinados supuestos (rehabilitación previa, alquiler social y para jóvenes, rebajar de la renta respecto del contrato anterior).