Según el artículo 392 del Código Civil, existe una comunidad de bienes cuando “la propiedad de una cosa o derecho pertenece en proindiviso a varias personas”.
Por regla general, las comunidades de bienes no permanecen de forma indefinida, por ello nuestra normativa establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, es decir, cada uno de los comuneros puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.
Uno de los supuestos más habituales de la extinción del condominio es la adjudicación de un bien inmueble indivisible a uno de los copropietarios a cambio de una compensación en metálico, en virtud del artículo 1.062 del Código Civil que establece que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero»
Por la propia naturaleza de la extinción del condominio, dicha operación podría estar sujeta a priori a tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITPyAJD), por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU) y por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF).
Por lo que se refiere a la tributación indirecta, la extinción del condominio es una mera especificación del derecho real de propiedad proporcional a la cuota de titularidad de cada cotitular, por lo que no se produce ninguna transmisión y, en consecuencia, la operación no está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITPyAJD, ni al IIVTNU, tributando solo por la cuota variable de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados por documentos notariales (AJD), salvo que la adjudicación se realice en virtud de resolución judicial. En estos supuestos el valor que debe tomarse como base imponible a efectos del AJD es la parte del valor que se adjudica y no la totalidad del valor del elemento patrimonial.
Por otro lado, en relación con la tributación directa, el Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia n.º 1269/2022 de 10 de octubre de 2022, considera que cuando se actualice el valor del inmueble con motivo de su división, es decir, cuando haya una diferencia positiva entre el valor de ese bien en el momento de su adquisición y en el de su adjudicación, se genera una ganancia patrimonial gravable en el IRPF para el comunero que percibe la compensación económica.
El Tribunal Supremo en su sentencia, aclara que el hecho imponible del gravamen por TPO es la transmisión, de forma que, si ésta no existe, porque tan solo se produce una especificación de derechos, no puede haber sujeción a este impuesto. En cambio, el IRPF no grava la transmisión, sino la alteración patrimonial generada por su causa.
De todo lo manifestado se concluye que la extinción del condominio, cuyo objeto resulte ser un bien indivisible y cuya adjudicación se realice a uno de los copropietarios a cambio de una compensación en dinero, no genera tributación por el concepto TPO, ni por el IIVTNU, debiendo tan solo tributar por la cuota variable de AJD. Por el contrario, siempre se generará una alteración patrimonial a efectos del IRPF, ganancia o pérdida, que se integrará en la base imponible de este impuesto como corresponda.