La regulación de los alquileres turísticos ha sufrido un nuevo cambio legislativo, introducido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia (en adelante “LO 1/2025”), que entró en vigor el pasado 3 de abril.
En anteriores artículos comentamos los efectos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y de la “nueva mayoría cualificada”, de tres quintas partes, con la que se permitía a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el ejercicio del alquiler vacacional.
Debido a los términos utilizados por el legislador de “limitar o condicionar”, se inició un debate jurídico respecto de la interpretación de la norma en cuanto a si con la nueva ley los acuerdos de la comunidad de propietarios podían llegar a prohibir el alquiler vacacional o simplemente limitar o establecer las normas para su ejercicio.
La Sala Primera del Tribunal Supremo resolvió el debate y, en sus sentencias números 1232 y 1233, de 3 de octubre de 2024, se decantó por la corriente mayoritaria, la cual, realizando una interpretación extensiva del artículo y teniendo en cuenta las circunstancias sociales y la exposición de motivos de la reforma, entendió que la finalidad de la norma era permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de alquileres turísticos, y no simplemente limitar o establecer las condiciones de su ejercicio.
Ahora el legislador ha realizado un nuevo cambio legislativo sobre dicha cuestión en la LO 1/2025, modificando, en su disposición final cuarta, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos siguientes:
“Uno. Se añade un apartado 3 al artículo séptimo, con la siguiente redacción:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
Dos. Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción:
«12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Tres. Se añade una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda.
Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»”
Por lo tanto, esta nueva modificación legislativa conlleva que, a partir del 3 de abril de 2025, para destinar un inmueble a alquiler turístico, previamente se tiene que disponer de la autorización expresa de la comunidad de propietarios, debiendo ser aprobada la misma en la junta, al menos, por tres quintas partes de los propietarios.
No obstante, estos cambios no tienen efectos retroactivos y no afectan a aquellos inmuebles destinados al alquiler turístico que, antes del 3 de abril, ejercían la actividad de conformidad a la normativa sectorial turística.
En comparación con la anterior regulación, se ha pasado de que era la prohibición de los alquileres turísticos la que tenía que aprobarse por la comunidad, a que para el ejercicio de dicha actividad se tenga que disponer de la autorización previa de la comunidad.
Se desconoce si es la última reforma al respecto, pero de lo que no cabe duda es que nuestra legislación está tendiendo a proteger la posición jurídica de la comunidad de propietarios frente a aquellos titulares de viviendas que tengan la intención de destinar el inmueble para su alquiler turístico vacacional.