Actualmente, el alquiler vacacional se encuentra en el punto de mira, debido, entre otros motivos, a las molestias o daños que los usuarios de este tipo de alojamientos pueden llegar a causar al resto de propietarios, quienes, en ocasiones, se sienten indefensos ante esta relativamente nueva modalidad de arrendamiento.
En la misma línea que otro de nuestros artículos anteriores sobre los alquileres vacacionales, analizamos ahora el contenido del artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, “LPH”), introducido por el artículo 2.3 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, si bien esta vez nos centraremos en la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler vacacional mediante acuerdos alcanzados por la comunidad de propietarios que recoge el citado artículo.
En primer lugar, cabe destacar la doble mayoría exigida por el artículo 17.12 LPH, pues la aprobación de los acuerdos que pretendan limitar el alquiler vacacional, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Por tanto, a través del artículo 17.12 LPH se permite a las comunidades de propietarios regular el alquiler vacacional a través de sus propias normas de régimen interno. Estas pueden servir a los propietarios, entre otras finalidades, para evitar posibles molestias al resto de propietarios, aumentar los ingresos de la comunidad o exigir las responsabilidades correspondientes por los posibles daños que los arrendatarios ocasionen.
En este sentido, atendiendo a las anteriores finalidades, algunas de las normas de régimen interno más interesantes recogidas por la jurisprudencia, que las comunidades de propietarios puede aprobar para la regulación del alquiler vacacional, son las siguientes:
- Medidas para evitar posibles molestias al resto de propietarios: limitación del número de usuarios por vivienda arrendada, prohibición de alojarse con mascotas, obligación del arrendador de recibir a los usuarios para comunicarles las normas de régimen interno o poner en conocimiento las mismas por otros medios, establecimiento de días u horarios de ingreso o salida de los arrendatarios o prohibición de uso de determinadas zonas comunes a los usuarios -piscina, gimnasio, club social, etc.-, entre otras posibles normas.
- Medidas para aumentar los ingresos de la comunidad: tal y como establece expresamente en el artículo 17.12 LPH, se pueden establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes a los propietarios de viviendas destinadas al alquiler vacacional, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
- Medidas para exigir las responsabilidades correspondientes por los posibles daños que los arrendatarios ocasionen: exigir al arrendador que cuente con una póliza de seguro de daños cuya cobertura atienda los posibles daños producidos por los inquilinos de alquiler vacacional a los elementos comunes de la comunidad o elementos privativos o requerir la cesión de los datos de los usuarios a fin de que la comunidad pueda ejercitar cualquiera de las acciones judiciales previstas en el art. 7.2 LPH -siempre que medie el consentimiento expreso del arrendatario-.
Por tanto, a la vista de los ejemplos anteriores, podemos comprobar como el artículo 17.12 LPH faculta a las comunidades de propietarios a aprobar numerosas normas que, aunque sin prohibir el alquiler vacacional, permitan reducir considerablemente las molestias o posibles daños derivados de dicha actividad.
Finalmente, cabe destacar que el reiterado incumplimiento de las mencionadas normas de régimen interno por parte de los usuarios del alquiler vacacional, junto con la pasividad del propietario arrendador ante dichos incumplimientos, permite a la comunidad de propietarios el ejercicio de la acción de cesación de uso del inmueble destinado a alquiler vacacional, tal y como ha señalado la jurisprudencia, entre otras, en la Sentencia n.º 301/2021, de 29 de septiembre de 2021, de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante.
En conclusión, el artículo 17.12 LPH permite que la comunidad de propietarios, sin necesidad de llegar a prohibir el alquiler vacacional, limite o condicione el mismo para tratar así de conciliar los intereses de la comunidad de propietarios, los arrendatarios y los usuarios del alquiler vacacional.