La aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de 2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, supuso un gran cambio para los propietarios de pisos turísticos, al modificar la mayoría legal necesaria con la que el acuerdo de la comunidad de propietarios puede aprobar la prohibición de los arrendamientos turísticos.
El concepto de arrendamiento de vivienda para uso turístico se contempla en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que lo define como:
“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Las características principales para saber si nos encontramos ante un arrendamiento turístico son: i) La cesión del uso íntegro de una vivienda; ii) Que esté totalmente amueblada y equipada para su uso inmediato; iii) La comercialización por medio de cualquier tipo de plataforma; iv) La finalidad lucrativa de la cesión, y v) La aplicación de un régimen normativo específico.
De la normativa turística de la comunidad valenciana, prevista en la Ley 15/2018 de 7 de junio, se destaca que el artículo 65 únicamente incorpora el requisito de la habitualidad al concepto de arrendamiento turístico. Según la citada normativa, la habitualidad se cumple cuando: i) el inmueble sea cedido por empresas gestoras de viviendas turísticas; ii) se ceda por los propietarios o titulares cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera, o iii) se utilicen canales de comercialización turística, sea mediante operadores turísticos u otro canal de venta turística.
Antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, la Ley de Propiedad Horizontal exigía la unanimidad para los acuerdos de las comunidades de propietarios que quisiesen prohibir los arrendamientos turísticos.
Con el mencionado cambio normativo se modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y se incluyó una excepción a la regla general de la unanimidad para la adopción de acuerdos, disminuyendo el quorum legal necesario para la prohibición de los arrendamientos turísticos:
“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Las cuestiones más relevantes del contenido del referido artículo son:
- La nueva mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y de las cuotas de participación para aprobar los acuerdos de prohibición de los alquileres turísticos en las viviendas de la comunidad.
- La nueva mayoría cualificada no es aplicable para la prohibición de otras actividades o usos, a las que se sigue exigiendo la unanimidad.
- La nueva mayoría cualificada también puede aprobar un aumento, máximo hasta un 20%, de los gastos comunes para los propietarios de las viviendas destinadas al alquiler turístico.
- Los acuerdos aprobados con la nueva mayoría cualificada no tendrán efectos retroactivos.
La forma de establecer la limitación de los efectos retroactivos conlleva que los nuevos acuerdos no afectarán a aquellos propietarios que venían ejerciendo dicha actividad, o bien no votaron a favor de la prohibición, por el contrario, sí se verán afectados los propietarios que votaron a favor de la prohibición, en aplicación de la doctrina de los actos propios, y, en caso de transmisión, a los nuevos adquirentes de las fincas, independientemente de si el propietario podía ejercer o no la actividad.
Cuestión distinta es que el acuerdo se apruebe por unanimidad, en cuyo caso sería de aplicación la regla general del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicándose la prohibición a todos los propietarios actuales y futuros.
En conclusión, la no retroactividad ha limitado el alcance de la prohibición de los acuerdos para los actuales propietarios. Sin embargo, ésta es una cuestión que deberá examinarse por los nuevos adquirentes que quieran destinar el inmueble para el alquiler turístico.